A figura do síndico, uma pessoa dinâmica, proativa  e despojada, é uma imagem muitas vezes querida e pretendida em inúmeros condomínios e, ainda que tal figura, alguém que agregue todas estas qualidades ao mesmo tempo, seja encontrada esteja disponível para os condôminos de certa comunidade condominial, a utilização de todas as qualidades enumeradas, pode não ser tão fácil e plenamente utilizável. Assim, antes de assumir esta obrigação, isto mesmo, mais que um privilégio o exercício da função de síndico é mais uma obrigação, é importante uma incursão, um passeio com bastante aprofundamento pela Lei 4.591/64 e mais recentemente pelos artigos 1314 a 1358 da Lei 10.406/2002, nosso cognominado Código Civil.

Talvez, a primeira pergunta e assombre nossa cabeça seja, porque se falar em Leis, se o que de fato pretendo é Administrar meu condomínio?  A resposta pode até parecer simplória e direta, mas não é, senão vemos: os atos administrativos podem parecer atos de mera gestão, mas não o são, assim ao assumir a função de síndico, você, ex-candidato, também assume uma série de obrigações com previsão em Lei, fato que deve e certamente ai lhe obrigar ao conhecimento da exegese legal, razão pela  qual, certamente, para não incorrer em erro de procedendo, você necessitará de uma boa acessória jurídica, e vejam que não estamos falando de advogado de cobranças,estamos falando de um profissional especializada em condomínio, que conheça não só a Lei específica, mas também sua interpretação doutrinária e jurisprudencial, basta uma passada superficial dos olhos sobre os artigos de 1348 a 1356 do Novo Código Civil e veremos ali uma série de obrigações do síndico enumeradas, algumas delas inclusive, exigirão do síndico conhecimento de aplicação de princípios legais e do Direito para a boa execução mas, ainda que ultrapassada esta dificuldade inicial com certa facilidade, outras barreiras de interpretação e aplicação destes dispositivos certamente surgirão, como por exemplo a contagem de quorum, a interpretação de vocábulos que excedem ao texto frio e muito mais, apenas para elucidar o posicionamento, em alguns casos há juristas que chegam a escrever um capítulo inteiro de livro sobre um mero parágrafo de determinado artigo, tamanha a dificuldade de interpretação, basta por exemplo ver a dificuldade que muitos juristas pátrios têm em discernir a expressão “ primeira convocação” utilizada no artigo 1352, que usada no sentido de “primeira chamada” ainda gera demandas Homéricas pois há juristas que a interpretam como ato de convocar a assembléia. Além disto, outros atos de mera gestão estão ali enumerados, criando ao gestor formalidades das quais não pode o mesmo se furtas sem responder por perdas, danos, apropriação indébita, ingerência, dentre outras muitas figuras típicas do direito. É o caso por exemplo da obrigação delegada ao síndico de no fim de sua gestão apresentar o orçamento para o exercício seguinte, muitas vezes, por mero desconhecimento da obrigação, negligenciado pelo administrador, outro exemplo diuturnamente praticado é deixar de contratar o seguro obrigatório em função de deliberação da assembléia, basta ver o nome utilizado “ seguro obrigatório” e não se chegar a outra ilação senão a de que o síndico tem que contratar tal seguro, mas se tal análise não for suficiente, uma leitura despretensiosa do artigo 1348, IX – “ 1348. compete ao síndico.....IX – realizar o seguro obrigatório da edificação” , simples assim, além de ser uma tarefa obrigatória a contratação do seguro, também é obrigação do síndico, então, foge da competência da assembléia aprovar sua contratação, quando muito pode a mesma, apenas escolher entre várias companhias de seguros ou prêmios diferentes. Por isto, consideramos uma boa assessoria jurídica como um dos pilares que sustentam a boa gestão de condomínio e, por ser pilar, obviamente imprescindível.          

Por outro lado uma boa assessoria contábil também é indispensável, senão vejamos: certamente, por mais simples que seja o condomínio, e com base nos artigos anteriormente citados, veremos que o síndico é obrigado a prestar contas, este ato aparentemente simples, esconde muitas e variadas obrigações contábeis em um período (exercício) fiscal, assim, em Belo Horizonte por exemplo, até o Mês outubro, obrigatoriamente o Condomínio apresentará a Declaração Eletrônica de Serviços, DES, além desta obrigação, necessariamente temos a Declaração do Imposto de Rendas, que ainda no IR/3000/99 estabelece que os condôminos podem contabilizar no regime de caixa ao contrário das empresas que necessariamente contabilizaram no regime de competência, opa, então temos regimes contábeis diferentes , em outras palavras há formalidade no ato da contabilização, mas não é só isto, temos folha de pagamento se a contratação é direta e acompanhamento do pagamento e recolhimento dos insumos salariais se a contratação é indireta, assim nomes como CAGED,COFINS, etc., devem fazer parte do vocabulário do síndico, mas não é só isto, o artigo 914 do Código de Processo Civil Brasileiro, CPS, prescreve que nas ações de prestação de contas “ as contas assim do Autor como do Réu serão apresentadas em forma mercantil ”, em outras palavras, há uma forma determinada de apresentação de contas, razão que justifica uma boa assessoria contábil, mas se não fosse apenas por sito, a mesma normativa do IR citada acima, também prescreve que as contas condominiais serão obrigatoriamente assinadas por contador legalmente habilitado, vale dizer, a contratação de um contador, além de extremamente necessária, também é obrigatória para os condomínios, razão que nos leva a afirmar que uma boa assessoria contábil é o segundo pilar da boa gestão de condomínio.  

Finalmente, mas não nesta ordem, passamos pelo planejamento estratégico, pela questão da organização e métodos, dos controles de documentação, papelaria, formulários, o que fazer e quando fazer, aplicação financeira, investimentos, recuperação de créditos, gestão de conflitos internos e externos, relacionamento pessoal, são tantos os atos necessários a uma boa gestão que poderíamos passa a noite a enumera-los, razão que nos leva a afirmar que uma boas assessoria de administração é certamente o terceiro pilar da boa gestão de condomínio.

Toda a argumentação acima carreada, nos leva, a apreciação de um fato inquestionável, ou seja, por maior que seja a boa vontade do condômino ou estranho que assuma a árdua tarefa de ocupar  o lugar desta figura indispensável na administração do condômino, deverá ele, estar preparado para  assumir uma obrigação formal, com atos específicos e típicos, detalhes próprios nos procedimentos e que exige um bom conhecimento da aplicação de vários campos do conhecimento humano e, que respondera por erros de gestão na esfera cível e criminal, fato que nos leva a firmar com toda certeza que aceitar a função é muito mais um encargo que um privilério.

Dênio Gonçalves. Professor de Direito Processual Civil e Direito Civil, Advogado especialista em condomínio e direito imobiliário, pos graduado em Direito Público, Direito Fundacional e Terceiro Setor, Docência Superior, Doutorando de Ciências Sociais e Jurídicas.